隨著宏觀經(jīng)濟形勢的調(diào)運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛整和變化，科技與產(chǎn)業(yè)將進一步融合，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，經(jīng)濟社會的內(nèi)生性調(diào)整，也引發(fā)行業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)型升級浪潮。在過去的十年中，作為資產(chǎn)價值不斷增長的行業(yè)，資金不斷向地產(chǎn)行業(yè)聚攏，而在經(jīng)過一段時間的內(nèi)生增長之后，市場的居住需求被基本滿足，在政策層面的引導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的結(jié)構(gòu)性升級階段，在科創(chuàng)、消費領(lǐng)域崛起的當下，房地產(chǎn)行業(yè)也正在積極轉(zhuǎn)型，滿足新時代下市場的新需求。在國家戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，富力集團以房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型為契機，定位于美好生活運營商，通過將業(yè)務(wù)擴展至商業(yè)運營、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新等多元化領(lǐng)域，構(gòu)建起時代需求導(dǎo)向下的集團生態(tài)化發(fā)展架構(gòu)，在以酒店業(yè)務(wù)為核心的多元業(yè)務(wù)生態(tài)下，加速美好生活運營商的生態(tài)化轉(zhuǎn)型，引領(lǐng)新時代下的行業(yè)發(fā)展方向。以酒店業(yè)務(wù)為核心的商業(yè)生態(tài)架構(gòu)作為全球最大的豪華酒店業(yè)主，酒店業(yè)務(wù)是富力集團商業(yè)生態(tài)架構(gòu)的核心部分。公開資料顯示，截止2018年底，富力酒店會計報表中的賬面值約為384億元，但此數(shù)據(jù)為計算富力酒店的潛在價值，因而參考意義有限，經(jīng)專業(yè)評估公司調(diào)整后估算，富力酒店的資產(chǎn)市場評估價值高達520億元。 在盈利能力上，數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)富力集團實現(xiàn)營業(yè)額350.5億元，同比增長3%;凈利潤41.7億元，同比增長2%;凈利潤率11.9%，毛利率為37%，均在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力成為市場關(guān)注的焦點。其中，富力酒店的盈利能力穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)顯示，2018年酒店的經(jīng)營利潤(業(yè)主利潤/NOP/未扣除融資成本及折舊攤銷可帶給業(yè)主的現(xiàn)金流)達13.5億元，經(jīng)營利潤率約達20%。2019年上半年酒店業(yè)務(wù)貢獻營業(yè)收入達33.4億元，經(jīng)營利潤達6.3億元，同步增長7%，預(yù)計2019年全年經(jīng)營利潤可達約14.5億元。值得注意的是，富力酒店板塊的盈利能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。在酒店的可售房收入(RevPAR)上，富力酒店同比優(yōu)于全國，2019年國內(nèi)酒店整體RevPAR開始進入負增長，而與此同時，富力酒店的RevPAR表現(xiàn)平穩(wěn)，與去年處于同一水平。公開信息顯示，目前，富力擁有90家五星級、超五星級酒店。在酒店的空間分布上，其中逾6成酒店位居一二線城市，而其余酒店則分布在具有高成長基礎(chǔ)的三、四線城市。據(jù)此前富力公開的財報顯示，截至2018年底，富力酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)運營收入超70億元，較上年大幅增長超190%，增長十分穩(wěn)健。以酒店業(yè)務(wù)為核心，富力得以不斷完善生態(tài)化商業(yè)架構(gòu)，一方面，酒店業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長為集團多元生態(tài)的架構(gòu)奠定了堅實基礎(chǔ)，另一方面，在豐富的酒店資產(chǎn)管理經(jīng)驗與優(yōu)秀的管理水平作用下，富力以優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障資產(chǎn)資本化的推進。運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛以“空間運營”服務(wù)，構(gòu)建多元化商業(yè)生態(tài)2019年8月27日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》，明確指促進流通新業(yè)態(tài)新模式發(fā)展，酒店作為休閑消費和商業(yè)洽談的一個重要載體，將在國家政策引領(lǐng)下，進一步獲得深耕。作為集會議、會展、住宿、休閑等多功能為一體的綜合場景載體，富力酒店本身也可探索智能化、體驗式的多元化商業(yè)發(fā)展。在物聯(lián)網(wǎng)+AI+大數(shù)據(jù)的進一步落地應(yīng)用的基礎(chǔ)上，構(gòu)建起以滿足多元化空間體驗的新型空間服務(wù)商業(yè)，從而實現(xiàn)多元化的商業(yè)構(gòu)建。例如，在商業(yè)會議場景下，富力可通過物聯(lián)網(wǎng)、AR、AI等新技術(shù)的落地，使得酒店本身成為物聯(lián)網(wǎng)的載體，實現(xiàn)智能化、定制化的商業(yè)會議空間，以酒店為載體，通過服務(wù)鏈接各種資源，從而完成由酒店業(yè)主到“空間服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。目前，富力90間運營中的酒店里，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超端品牌5家。酒店板塊的定位整體趨向中高端，是富力優(yōu)質(zhì)文旅服務(wù)體系中的一部分，基于不同定位的酒店，富力可實現(xiàn)面向中、高端不同需求人群提供具有增值價值的空間服務(wù)。在資產(chǎn)運營上，富力對經(jīng)營性資產(chǎn)實行專業(yè)運營管理，并通過產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進行資本運營，將資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移至資產(chǎn)管理架構(gòu)內(nèi)，由此實現(xiàn)專業(yè)化分工合作的主流資產(chǎn)運營方式，以提高資本利用率。以資產(chǎn)的資本化運營完善商業(yè)生態(tài)架構(gòu)以凱德集團的資產(chǎn)運營為例，今年6月份，凱德集團宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國信托(CRCT)達成協(xié)議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場學(xué)府和凱德廣場埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場雨花亭。此交易將為凱德集團帶來約2.399億新元的收益。 凱德集團的中國首席執(zhí)行官羅臻毓表示：“資本循環(huán)利用是凱德集團提高回報率、優(yōu)化資產(chǎn)組合的核心戰(zhàn)略。集團將上述資產(chǎn)出售給凱德商用中國信托，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)投資價值，并釋放資本用于再投資?！痹诟涣瘓F收購萬達酒店資產(chǎn)的過程中，通過設(shè)立七十多個SPV公司來進行對應(yīng)七十多間酒店的收購，并通過對相關(guān)專業(yè)機構(gòu)的委托，使得其所收購的萬達系酒店資產(chǎn)辦打包以進行資產(chǎn)證券化，為企業(yè)的后續(xù)的資產(chǎn)運營提供了足夠的靈活性。過經(jīng)營性資產(chǎn)的資本化運營，富力不斷完善其多元化的商業(yè)生態(tài)架構(gòu)：以酒店業(yè)務(wù)為核心，通過資產(chǎn)的資本化運營使得集團內(nèi)部的流動性增加，從而進一步優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)。通過“綜合空間服務(wù)”的搭建，以酒店業(yè)務(wù)為核，形成科技、文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)的協(xié)同，進而實現(xiàn)集團的生態(tài)化發(fā)展。通過體驗式、智能化的空間打造，富力將進一步加強線上、線下、商業(yè)、生活等多環(huán)境的聯(lián)動，以更具效率的運營促進實體經(jīng)濟的進一步發(fā)展。同時，這樣將為酒店帶來更多商業(yè)化的可能，實現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營和發(fā)展。未來，富力酒店將可通過跨界合作邊際的拓展，不斷豐富商業(yè)生態(tài)，以酒店作為多元化商業(yè)服務(wù)的空間載體，通過與互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、AI、AR等新技術(shù)的融合，完成由傳統(tǒng)企業(yè)向“綜合空間服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。

一連串百貨店的停業(yè)，留給業(yè)內(nèi)的除了運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛一聲嘆息，更多的則是思考面臨困境和挑戰(zhàn)。百貨正在商場環(huán)境、商品服務(wù)組合、經(jīng)營模式、房地產(chǎn)策略、新技術(shù)應(yīng)用等多個方面謀求轉(zhuǎn)型和突破。繼青島李滄寶萊百貨閉店之后，6月15日，寶萊百貨即墨店也同樣難逃關(guān)店的命運。這一天，寶萊百貨終止營業(yè)了。寶來百貨的停業(yè)在百貨業(yè)并非個例。5月5日，百盛濟南店也敗走麥城，4月28日，營業(yè)了8年的北京望京華堂商場正式停止營業(yè)，位于東四環(huán)的某連鎖百貨自去年底高區(qū)陸續(xù)停業(yè)起，至今仍未見起色，整個項目空置率已達50%。這些百貨店的停業(yè)，留給業(yè)內(nèi)的，除了一聲嘆息，更多的則是思考：這些停業(yè)的百貨店，是自身位置不好，還是周邊已近飽和？在網(wǎng)絡(luò)購物興起的當下，傳統(tǒng)商場還有多少生存空間？內(nèi)憂外困在中國零售版圖中，百貨這一傳統(tǒng)業(yè)態(tài)一直占有舉足輕重的地位。作為一種傳統(tǒng)的零售渠道，百貨曾經(jīng)是中國國民記憶中關(guān)于消費最“高、大、尚”的具象化。然而在過去的幾年，國內(nèi)百貨業(yè)風(fēng)光不再：銷售增長疲態(tài)盡顯，而利潤水平每況愈下。究其原因，在經(jīng)過9個月的調(diào)查研究之后，世邦魏理仕7月8日發(fā)布了《演變中的中國零售業(yè)格局》系列報告之二——百貨商店的發(fā)展趨勢。得出這樣一個結(jié)論：對于百貨公司而言，飛速發(fā)展的中國經(jīng)濟和零售業(yè)既是巨大的機遇，同時意味著快速變化的內(nèi)外部環(huán)境；這也是處在零售業(yè)變革中的百貨業(yè)所面臨的各種外困內(nèi)憂的由來。國內(nèi)經(jīng)濟增長減速、社零總額增長放緩；多元化零售業(yè)態(tài)的興起，商業(yè)競爭持續(xù)升級；網(wǎng)絡(luò)購物的迅猛發(fā)展對實體零售商形成沖擊，其中傳統(tǒng)百貨受影響較大；人員和租金成本的不斷上漲進一步擠占百貨的利潤空間四個方面是百貨公司的外困。與外困相比，百貨公司的內(nèi)憂則更讓其發(fā)展受阻。在社會商品豐富、消費者購物需求日趨多樣化和體驗化的今天，百貨運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛有限的經(jīng)營面積在客觀上制約了百貨的進一步發(fā)展；國內(nèi)百貨長期以來對聯(lián)營模式的過度依賴導(dǎo)致其商品經(jīng)營能力弱化，利潤空間被不斷上升的經(jīng)營成本蠶食而無能為力；自營能力不足也是國內(nèi)百貨千店一面的原因之一。

據(jù)統(tǒng)計，截至2017年年底運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛，我國物業(yè)管理服務(wù)面積約200億平方米，物業(yè)管理企業(yè)逾10萬家，物業(yè)管理人員約1000萬人。改革開放以來，隨著國家經(jīng)濟體制的逐步建立及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)從無到有，目前已進入了快速發(fā)展的階段。為改善城鎮(zhèn)居民的生活及工作環(huán)境，積極促進住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和實施社會再就業(yè)工程作出了重大貢獻。員工素質(zhì)影響企業(yè)發(fā)展現(xiàn)在，市場競爭激烈，基于不同因素制約的情況下，各物業(yè)管理企業(yè)之間的業(yè)務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險明顯增大，要在眾多競爭對手中脫穎而出，員工素質(zhì)與崗位的配合程度，將直接影響企業(yè)的發(fā)展。事實上，物業(yè)管理牽涉范圍十分廣泛，與社會發(fā)展、人民生活水平及政府政策關(guān)系密切，越來越多企業(yè)及人員投入物業(yè)管理行業(yè)。從業(yè)人員需要有各種專業(yè)知識，例如管理、財務(wù)、法律及信息科技等，亦需具備高度的溝通技巧及人際關(guān)系處理技巧，符合客戶日益提高的要求。因此，必須招攬合適人才、提高各類專業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)、加緊培養(yǎng)高智慧的管理人才、引導(dǎo)員工從專業(yè)化方向發(fā)展。提高人員專業(yè)度，對提升管理質(zhì)量，從而促進公司發(fā)展及增強競爭力尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)所需要的人才包括高層、中層、基層管理人員及一線員工。高層管理人員包括物業(yè)管理企業(yè)的正、副總經(jīng)理等，主要是擬定管理發(fā)展方向及服務(wù)質(zhì)量的主導(dǎo)者。他們不僅需要有現(xiàn)代企業(yè)管理理論，還要具備實際管理經(jīng)驗。高層管理人員應(yīng)具備制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的能力，建立健全管理制度及組織協(xié)調(diào)企業(yè)各部門以帶領(lǐng)員工朝積極創(chuàng)新方向發(fā)展。中層管理人員包括綜合管理人員、職能管理人員和專業(yè)技術(shù)人員3種。綜合管理人員指物業(yè)管理企業(yè)的項目經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理等負責(zé)監(jiān)督的管理人員；職能管理人員指財務(wù)、人力資源等部門負責(zé)人；專業(yè)技術(shù)人員包括安保、清潔、工程、客服經(jīng)理等。中層管理人員應(yīng)具有管理理論、法律、財務(wù)會計等方面的專業(yè)知識，亦需要具備建立部門崗位責(zé)任制及部門規(guī)章制度的能力，制訂工作計劃并組織下屬妥善執(zhí)行有關(guān)的工作計劃?；鶎庸芾砣藛T包括安保、清潔、工程、綠化、客服主管等，是一線員工的直屬上級。他們是落實服務(wù)到位的最重要環(huán)節(jié)，應(yīng)具備將服務(wù)標準貫徹傳達到一線員工的能力，指導(dǎo)和培訓(xùn)一線運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛員工掌握所需工作技能以及凝聚一線員工團隊精神。一線員工是指保安、保潔員、技術(shù)員、綠化工、客服人員等于一線提供物業(yè)服務(wù)的員工，必須具備某方面專業(yè)知識和專業(yè)技能。

零售行業(yè)的發(fā)展前景及買入邏輯本運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛文通過分析傳統(tǒng)零售業(yè)的缺點，從而引出新零售的優(yōu)勢，并給出可能存在的投資機會及買入邏輯。在大街上，發(fā)現(xiàn)到處都是門店轉(zhuǎn)讓的信息，有的直接貼在門店的門上，有的在房產(chǎn)中介處發(fā)布信息。有的是很低的轉(zhuǎn)讓費，有的直接就是免轉(zhuǎn)讓費，然而這些鋪面似乎都很難轉(zhuǎn)出去，有的1-2個月無人問津。朋友有個門店，位置處在十字路口，店門前有一塊很大的空地，自去年發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息到現(xiàn)在還沒轉(zhuǎn)出去，他最初轉(zhuǎn)讓費是10萬，現(xiàn)在改成了3萬，但問者依然寥寥。每次見他，他都大倒苦水，感概生意越來越難做。管中窺豹,傳統(tǒng)零售業(yè)似乎正進入過冬階段。我們先來看看傳統(tǒng)零售業(yè)的經(jīng)營模式我們一般開店第一步是選址，而選址的重要考量就是人流量，人流量基數(shù)大不大？而考察人流量的最直觀的方法就是在將要選址的位置，蹲點，在不同的時間段，比如晴天、雨天、陰天、上班期間、周末時間，看看人流量的情況會有什么變化。第二個考量是目標客戶群，人流量中會有多少流量會流入你的店購買你的產(chǎn)品，這需要店主做一些市場調(diào)查，比如同類相似產(chǎn)品的銷售情況，調(diào)查人群結(jié)構(gòu)，老年人多還是上班族多，哪類人群會喜歡你的產(chǎn)品。第三個就是成本，租金、水電、人工，每月的大概支出是多少，需要多少銷售量才能保持收支平衡。我們把三個考量都做了細致的分析之后，我們覺得可行，于是開始租門面開店做生意了，但我們?nèi)匀粫龅揭恍┮馔馇闆r，比如像我朋友這個店，以前店門口有塊地可以停車，很多來附近商場的客戶都停車在這里，通常下車就能看到店面，都會過來看看，后來市里規(guī)劃，把那運城優(yōu)質(zhì)志達國際酒店昌盛塊空地給圈起來了，再也不能停車了，一些老客戶來店里因停車不方便也來得少了，于是生意漸漸走下坡路。