隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的調(diào)天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮整和變化，科技與產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步融合，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的內(nèi)生性調(diào)整，也引發(fā)行業(yè)內(nèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)浪潮。在過(guò)去的十年中，作為資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(zhǎng)的行業(yè)，資金不斷向地產(chǎn)行業(yè)聚攏，而在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的內(nèi)生增長(zhǎng)之后，市場(chǎng)的居住需求被基本滿足，在政策層面的引導(dǎo)下，地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了新的結(jié)構(gòu)性升級(jí)階段，在科創(chuàng)、消費(fèi)領(lǐng)域崛起的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)也正在積極轉(zhuǎn)型，滿足新時(shí)代下市場(chǎng)的新需求。在國(guó)家戰(zhàn)略的引導(dǎo)下，富力集團(tuán)以房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，定位于美好生活運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新等多元化領(lǐng)域，構(gòu)建起時(shí)代需求導(dǎo)向下的集團(tuán)生態(tài)化發(fā)展架構(gòu)，在以酒店業(yè)務(wù)為核心的多元業(yè)務(wù)生態(tài)下，加速美好生活運(yùn)營(yíng)商的生態(tài)化轉(zhuǎn)型，引領(lǐng)新時(shí)代下的行業(yè)發(fā)展方向。以酒店業(yè)務(wù)為核心的商業(yè)生態(tài)架構(gòu)作為全球最大的豪華酒店業(yè)主，酒店業(yè)務(wù)是富力集團(tuán)商業(yè)生態(tài)架構(gòu)的核心部分。公開(kāi)資料顯示，截止2018年底，富力酒店會(huì)計(jì)報(bào)表中的賬面值約為384億元，但此數(shù)據(jù)為計(jì)算富力酒店的潛在價(jià)值，因而參考意義有限，經(jīng)專業(yè)評(píng)估公司調(diào)整后估算，富力酒店的資產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值高達(dá)520億元。 在盈利能力上，數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)富力集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額350.5億元，同比增長(zhǎng)3%;凈利潤(rùn)41.7億元，同比增長(zhǎng)2%;凈利潤(rùn)率11.9%，毛利率為37%，均在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，富力酒店的盈利能力穩(wěn)步增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，2018年酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(業(yè)主利潤(rùn)/NOP/未扣除融資成本及折舊攤銷可帶給業(yè)主的現(xiàn)金流)達(dá)13.5億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率約達(dá)20%。2019年上半年酒店業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)33.4億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)達(dá)6.3億元，同步增長(zhǎng)7%，預(yù)計(jì)2019年全年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)可達(dá)約14.5億元。值得注意的是，富力酒店板塊的盈利能力優(yōu)于行業(yè)平均水平。在酒店的可售房收入(RevPAR)上，富力酒店同比優(yōu)于全國(guó)，2019年國(guó)內(nèi)酒店整體RevPAR開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，富力酒店的RevPAR表現(xiàn)平穩(wěn)，與去年處于同一水平。公開(kāi)信息顯示，目前，富力擁有90家五星級(jí)、超五星級(jí)酒店。在酒店的空間分布上，其中逾6成酒店位居一二線城市，而其余酒店則分布在具有高成長(zhǎng)基礎(chǔ)的三、四線城市。據(jù)此前富力公開(kāi)的財(cái)報(bào)顯示，截至2018年底，富力酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入超70億元，較上年大幅增長(zhǎng)超190%，增長(zhǎng)十分穩(wěn)健。以酒店業(yè)務(wù)為核心，富力得以不斷完善生態(tài)化商業(yè)架構(gòu)，一方面，酒店業(yè)務(wù)的穩(wěn)健增長(zhǎng)為集團(tuán)多元生態(tài)的架構(gòu)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，另一方面，在豐富的酒店資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)秀的管理水平作用下，富力以優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障資產(chǎn)資本化的推進(jìn)。天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮以“空間運(yùn)營(yíng)”服務(wù)，構(gòu)建多元化商業(yè)生態(tài)2019年8月27日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》，明確指促進(jìn)流通新業(yè)態(tài)新模式發(fā)展，酒店作為休閑消費(fèi)和商業(yè)洽談的一個(gè)重要載體，將在國(guó)家政策引領(lǐng)下，進(jìn)一步獲得深耕。作為集會(huì)議、會(huì)展、住宿、休閑等多功能為一體的綜合場(chǎng)景載體，富力酒店本身也可探索智能化、體驗(yàn)式的多元化商業(yè)發(fā)展。在物聯(lián)網(wǎng)+AI+大數(shù)據(jù)的進(jìn)一步落地應(yīng)用的基礎(chǔ)上，構(gòu)建起以滿足多元化空間體驗(yàn)的新型空間服務(wù)商業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)多元化的商業(yè)構(gòu)建。例如，在商業(yè)會(huì)議場(chǎng)景下，富力可通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、AR、AI等新技術(shù)的落地，使得酒店本身成為物聯(lián)網(wǎng)的載體，實(shí)現(xiàn)智能化、定制化的商業(yè)會(huì)議空間，以酒店為載體，通過(guò)服務(wù)鏈接各種資源，從而完成由酒店業(yè)主到“空間服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。目前，富力90間運(yùn)營(yíng)中的酒店里，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超端品牌5家。酒店板塊的定位整體趨向中高端，是富力優(yōu)質(zhì)文旅服務(wù)體系中的一部分，基于不同定位的酒店，富力可實(shí)現(xiàn)面向中、高端不同需求人群提供具有增值價(jià)值的空間服務(wù)。在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上，富力對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)實(shí)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，并通過(guò)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，將資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移至資產(chǎn)管理架構(gòu)內(nèi)，由此實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工合作的主流資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，以提高資本利用率。以資產(chǎn)的資本化運(yùn)營(yíng)完善商業(yè)生態(tài)架構(gòu)以凱德集團(tuán)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為例，今年6月份，凱德集團(tuán)宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國(guó)信托(CRCT)達(dá)成協(xié)議，向其出售持有中國(guó)三家購(gòu)物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場(chǎng)學(xué)府和凱德廣場(chǎng)埃德蒙頓以及長(zhǎng)沙的凱德廣場(chǎng)雨花亭。此交易將為凱德集團(tuán)帶來(lái)約2.399億新元的收益。 凱德集團(tuán)的中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓表示：“資本循環(huán)利用是凱德集團(tuán)提高回報(bào)率、優(yōu)化資產(chǎn)組合的核心戰(zhàn)略。集團(tuán)將上述資產(chǎn)出售給凱德商用中國(guó)信托，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)投資價(jià)值，并釋放資本用于再投資。”在富力集團(tuán)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)的過(guò)程中，通過(guò)設(shè)立七十多個(gè)SPV公司來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)七十多間酒店的收購(gòu)，并通過(guò)對(duì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的委托，使得其所收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)系酒店資產(chǎn)辦打包以進(jìn)行資產(chǎn)證券化，為企業(yè)的后續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的靈活性。過(guò)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的資本化運(yùn)營(yíng)，富力不斷完善其多元化的商業(yè)生態(tài)架構(gòu)：以酒店業(yè)務(wù)為核心，通過(guò)資產(chǎn)的資本化運(yùn)營(yíng)使得集團(tuán)內(nèi)部的流動(dòng)性增加，從而進(jìn)一步優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)。通過(guò)“綜合空間服務(wù)”的搭建，以酒店業(yè)務(wù)為核，形成科技、文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)的協(xié)同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的生態(tài)化發(fā)展。通過(guò)體驗(yàn)式、智能化的空間打造，富力將進(jìn)一步加強(qiáng)線上、線下、商業(yè)、生活等多環(huán)境的聯(lián)動(dòng)，以更具效率的運(yùn)營(yíng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，這樣將為酒店帶來(lái)更多商業(yè)化的可能，實(shí)現(xiàn)更加持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。未來(lái)，富力酒店將可通過(guò)跨界合作邊際的拓展，不斷豐富商業(yè)生態(tài)，以酒店作為多元化商業(yè)服務(wù)的空間載體，通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、AI、AR等新技術(shù)的融合，完成由傳統(tǒng)企業(yè)向“綜合空間服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不斷天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮提升的態(tài)勢(shì)物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模突飛猛進(jìn)，近年來(lái)物業(yè)管理行業(yè)也迅速發(fā)展。投資方面，2019年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速與前8月份持平。其中天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮，住宅投資72146億元，增長(zhǎng)14.9%，增速持平。

百貨店加速購(gòu)物中心化經(jīng)過(guò)近10年的發(fā)天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮展，傳統(tǒng)大型綜合百貨商店目前已處于飽和狀態(tài)。在品牌同質(zhì)化嚴(yán)重（達(dá)60%以上）和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，傳統(tǒng)百貨不僅受到電子商務(wù)的強(qiáng)勢(shì)沖擊，還面臨多業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的加劇（如零售新形態(tài)不斷崛起），以及人力、租金等經(jīng)營(yíng)成本急劇攀升的“寒流”。此外，隨著消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣發(fā)生改變，更傾向于多元化的購(gòu)物體驗(yàn)。在此背景下，為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)格局，業(yè)態(tài)相對(duì)單一的傳統(tǒng)百貨希望通過(guò)一切有效手段，如引入時(shí)尚品牌旗艦店、商場(chǎng)擴(kuò)容改造、增加商場(chǎng)體驗(yàn)性元素等，為消費(fèi)者營(yíng)造類似于購(gòu)物中心的消費(fèi)體驗(yàn)，或者說(shuō)集合豐富的業(yè)態(tài)和功能，以滿足消費(fèi)者的各項(xiàng)需求。購(gòu)物中心是由一大群建筑組合成的商業(yè)區(qū)域。由于其明快輕松的購(gòu)物環(huán)境、豐富的業(yè)態(tài)配比和多樣化的貼心服務(wù)，目前正逐漸成為最受消費(fèi)者青睞的消費(fèi)或休閑場(chǎng)所。就功能而言，購(gòu)物中心已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，且有逐漸取代之勢(shì)。因此，傳統(tǒng)百貨要想在競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，購(gòu)物中心化已經(jīng)勢(shì)在必行。換言之，未來(lái)的百貨業(yè)將越來(lái)越多地注入購(gòu)物中心元素，并最終形成以購(gòu)物中心為特色的綜合百貨業(yè)態(tài)。這種特色主要表現(xiàn)在“一次購(gòu)足、游樂(lè)整天、吃喝玩樂(lè)” 和“滿足全家全日服務(wù)、全方面享受”，即集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、文教和餐飲于一體。當(dāng)前，百貨店加速購(gòu)物中心化的苗頭正逐漸顯露出來(lái)。例如，以王府井百貨、君太百貨等為代表的一些品牌百貨店，已開(kāi)始增加餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。未來(lái)，百貨店將朝以下三個(gè)方向發(fā)展，形成購(gòu)物中心：一是提升為多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展的購(gòu)物中心是“瘦身”為購(gòu)物中心內(nèi)的百貨天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮店，成為購(gòu)物中心的主力店和業(yè)態(tài)組合之一；三是先于購(gòu)物中心社區(qū)化潮流而社區(qū)化，以獲取在一、二線城市生存與發(fā)展的空間和時(shí)間。

行業(yè)趨勢(shì)分析：智慧社區(qū)未天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮來(lái)將如何發(fā)展？一切從連接開(kāi)始，萬(wàn)物互聯(lián)改變未來(lái)方向。在以互聯(lián)網(wǎng)+開(kāi)啟的智能新時(shí)代，一系列的顛覆使我們開(kāi)始正視變化，一場(chǎng)孕育已久的生活革命正在發(fā)生。而現(xiàn)在，智慧社區(qū)的腳步已經(jīng)來(lái)到我們身邊。一些地方開(kāi)始老小區(qū)改造，改善“停車難”、“物業(yè)與居民之間矛盾重重”的問(wèn)題，讓生活智慧化;一些地方發(fā)展新的智慧小區(qū)，從建設(shè)初期，便給小區(qū)插上智慧的翅膀。因?yàn)榫用裼行枨?，所以我們要建設(shè)未來(lái)社區(qū)。我們也急需要更高的現(xiàn)代化生活平臺(tái)，為來(lái)自五湖四海的天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮高端人才，提供生活和工作保障。推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，是未來(lái)城市發(fā)展的重要著力點(diǎn)

現(xiàn)在許多年輕人越來(lái)越注重天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮養(yǎng)生，除了在保溫杯里加枸杞外，他們最熱衷的就是運(yùn)動(dòng)健身了。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，經(jīng)常進(jìn)行體育鍛煉的人數(shù)超過(guò)4億。據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，國(guó)內(nèi)體育消費(fèi)總規(guī)模將有望達(dá)到1.5萬(wàn)億元。相比起健身市場(chǎng)的增長(zhǎng)迅猛，從我的自身觀察來(lái)看，卻感覺(jué)到健身房的生意并沒(méi)有想象的好做。一來(lái)是顧客辦理健身房會(huì)員卡的意愿不大。不少健身小哥要外出派傳單，吸引顧客。好不容易吸引過(guò)來(lái)的顧客又可能因各種理由勸退：怕健身房卷款跑路，怕堅(jiān)持不下去浪費(fèi)了會(huì)員費(fèi)。商家也納悶，優(yōu)惠大怕虧本，但是優(yōu)惠不大就更加沒(méi)人來(lái)辦會(huì)員卡了。健身房市場(chǎng)有著很大的潛力“輕會(huì)員”服務(wù)有望解決健身房商家經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)。通過(guò)刷臉支付設(shè)備打通輕會(huì)員，一鍵開(kāi)通“輕會(huì)員”，不用填寫(xiě)資料。此外，通過(guò)刷臉支付開(kāi)通該店家的 “輕會(huì)員”，讓顧客無(wú)需預(yù)付費(fèi)或儲(chǔ)值，即可先享受會(huì)員權(quán)益，到期后再結(jié)算會(huì)員費(fèi)。用戶在刷臉支付中，可以在刷臉設(shè)備的屏幕上獲取商家輕會(huì)員權(quán)益等信息，實(shí)現(xiàn)“刷臉辦會(huì)員”。數(shù)據(jù)顯示，輕會(huì)員可以幫助商家提升客單價(jià)55%，提升消費(fèi)頻次60%，提升拉新30%，提升開(kāi)卡率3倍，提升券使用率4倍。輕會(huì)員辦理數(shù)量增長(zhǎng)了200%。這種輕會(huì)員服務(wù)更適用于健身房這種體驗(yàn)式消費(fèi) ，對(duì)健身客戶來(lái)說(shuō)，輕會(huì)員優(yōu)惠比打折的吸引力更大，也吸引更多人愿意體驗(yàn)健身房服務(wù)，而不用一次性投入大筆的會(huì)員費(fèi)用。而且輕會(huì)員加上刷臉天津優(yōu)質(zhì)直達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)繁榮支付，讓來(lái)健身的會(huì)員不用帶會(huì)員卡也能來(lái)健身，輕裝上陣來(lái)運(yùn)動(dòng)。目前還有一些24小時(shí)的無(wú)人健身房，可以實(shí)現(xiàn)人臉識(shí)別刷臉進(jìn)出，刷臉支付購(gòu)買運(yùn)動(dòng)飲料、驗(yàn)證會(huì)員等功能，減低健身房運(yùn)營(yíng)成本和人力成本，讓健身房成為更多人喜歡去的休閑場(chǎng)所。